Tabla de contenidos
Principales obligaciones del administrador de fincas.
El administrador de fincas es una figura profesional que debe cumplir una serie de obligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, para llevar a cabo su actividad.
Obligaciones del administrador de fincas según la LPH.
1ª Obligación ineludible para un administrador: La organización contable
La Ley de Propiedad Horizontal indica en el apartado en el que explica las funciones del administrador de fincas, lo siguiente:
Es obligatorio para el administrador de la finca preparar con la debida antelación y someter a la junta de propietarios el plan de gastos previsibles.
Además debe proponer cuales son los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
También es de carácter obligatorio que efectúe los pagos y realice los cobros que en cada caso sean procedentes, siempre con arreglo a la ley.
Además, la Ley 18/1991 en su articulo 98.1 incluye a las Comunidades de Propietarios como sujetos obligados a practicar retenciones, por tanto esta es otra de las funciones que recae sobre el administrador.
También el Real Decreto 828/2013 obliga a presentar anualmente una relación de operaciones financieras realizadas con terceros, el conocido como “modelo 347”.
2ª Obligación ineludible para el administrador de la finca: Disponer las reparaciones urgentes de los elementos comunitarios.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, es otro deber del administrador el de atender a la conservación de la comunidad.
Todo ello, con el fin de disponer las reparaciones y medidas que resulten más urgente, dando inmediata cuente de ellas a la junta directiva de la misma.
Por tanto, el las reparaciones que tengan carácter urgente, ya sea por que afectan a la seguridad de los propietarios o por cualquier otra razón, la LPH faculta al administrador a mandar al la reparador que le parezca.
Lo cuál nos parece poco transparente, pensamos que esto a propiciado el enchufismo y algunas malas prácticas.
3ª Obligación ineludible para el secretario-administrador: Garantizar el cumplimiento de los acuerdos de la junta de propietarios.
Todas las cuestiones dirimidas en la junta de la comunidad de propietarios que concluyen en un acuerdo, tomado con las garantías y los quorum establecidos por la LPH.
Por ello, los acuerdos son de carácter ejecutivo desde el momento de su adopción, y el administrador de velar por su estricto cumplimiento.
El administrador debe custodiar la documentación de la comunidad, si esta así lo determina.
El artículo 19.5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de custodiar la información no sensible de la comunidad por un mínimo de 5 años, la información más importante debe conservarse perfectamente hasta que la comunidad lo decida.
Obligaciones derivadas de la Ley de Protección de Datos.
Con la puesta en vigor del nuevo reglamento de protección de datos en marzo de 2018 y su adaptación en la Ley española “LOPDGDD”.
El administrador de fincas tiene que cumplir una serie de obligaciones al tratar datos personales de los usuarios de una comunidad de propietarios.
Pero la comunidad de propietarios será la responsable de cara al organismo oficial de rendir cuentas sobre las posibles incidencias.
Otras funciones indispensables que debe realizar el administrador de fincas
- Velar por la buena administración de la finca y sus instalaciones.
- Protección del inmueble y todas sus unidades individuales.
- Programar los gastos e ingresos de la comunidad de propietarios.
- Asesoramiento jurídico relativo a la finca.
- Control de morosidad y deuda.
- Convocar la junta de propietarios al menos una vez al año.
Puede el administrador contratado no venir a la reunión y mandar a un tercero que tiene contratado como administrativo en su oficina, no sabe nada de la ley horizontal y firmar el acta de la reunión.
Buenos días Pilar, gracias por comentar y disculpa la demora en la respuesta, ha sido por motivos de salud. Nuestra opinión como expertos es concluyente, es completamente inadmisible la presencia de una persona en la reunión de junta de propietarios que no este autorizada por la LPH o por la misma junta directiva de la Comunidad de propietarios. Por lo tanto no debería acudir a la junta ninguna persona ajena a la comunidad, pues en muchas ocasiones en estas reuniones se trata información personal sensible.
En caso de obras en la comunidad, el administrador tiene responsabilidad que la empresa cumpla con todas las legalidades vigentes, como, que este de alta en una actividad, que la empresa cumpla con solicitar los permisos obligatorios?
Buenos días Jose María, y gracias por comentar. El administrador de fincas es una figura creada para garantizar que la comunidad de propietarios cumple con la Ley y las normativas correspondientes, si esto no ha ocurrido en el caso que nos comenta, es posible que el administrador tenga que afrontar una posible responsabilidad civil por los daños producidos a la Comunidad de Propietarios, si decidieran llevarlo ante los tribunales.
Quien tiene obligación legal de firmar el balance anual de cuentas anuales? en mi comunidad lo firma el presidente , no el administrador, el administrador remunerado en B es un comunero, las cuentas se aprueban con un año de retraso ejemplo el ejercicio de 2018 el 2019 y sucesivamente… y tampoco rinde cuentas lo hace el presidente de forma global, no especificando cada gasto, ¿es impugnable?, no hay forma mediante el dialogo de que entren en razón y como no acepto la economía sumergida….
Buenas tardes y gracias por comentar. El artículo 13 de la LPH establece que el presidente de la comunidad realizará las funciones de secretario administrador si no se estima lo contrario, pero según este caso, la figura del administrador en su comunidad, existe, aunque parece que no esta reconocida como tal. De cualquier modo, entendemos que con todas las irregularidades que nos comentas, la aprobación de las cuentas es totalmente impugnable, el art. 18 de la LPH establece los plazos y los requisitos para hacerlo. Saludos.
Hola. Hace seis meses que estoy reclamando al administrador de mi comunidad los siniestros que me ocasionó una viajante que pasa por mi baño, tengo factura y fotos del siniestro, y a fecha de hoy no me han pagado, cuando voy a la oficina me dicen que no está, me están tomando el pelo porque soy mayor y no se que tengo que hacer, mi seguro está informado y no hace nada…gracias un saludo Juana
Si en la comunidad se decide cambiar el seguro, quien debe revisar dicho contrato? Lo pregunto porque el pasado año solicite ver el seguro de la finca, que está en vigor desde 2018, y me dí cuenta que estaba mal, puesto que somos una comunidad de tres edificios con 6 portales y sin locales comerciales, mientras que en el seguro indicaba que éramos tan solo 1 edificio de 6 portales con locales comerciales en sus bajos. A quien corresponde dicha revisión antes de aceptar el seguro?
Buenas tardes, la revisión de un contrato siempre corresponde a la persona que lo firme, en este caso, al tomador del seguro, no obstante, también es cierto que en este caso que nos comentas, parece clara la negligencia por parte de la compañía aseguradora, así como del administrador de la finca, a la hora de comprobar la veracidad de todos los datos.
Hola. Hace seis meses que estoy reclamando al administrador de mi comunidad los siniestros que me ocasionó una viajante que pasa por mi baño, tengo factura y fotos del siniestro, y a fecha de hoy no me han pagado, cuando voy a la oficina me dicen que no está, me están tomando el pelo porque soy mayor y no se que tengo que hacer, mi seguro está informado y no hace nada…gracias un saludo Juana
Creo que lo mínimo que puede hacer cualquier persona que ofrece un servicio es atenderte con amabilidad, en respuesta a lo que me indicas decirte que las acciones derivadas del contrato prescriben para la parte contratante a los dos años en los siniestros de daños, es decir que tienes 2 años para que el seguro comunitario repare los daños y el origen, si es que les corresponde. Saludos y gracias por comentar.
En una segunda vivienda en la que hay plazos en que no está habitada por ningún propietario. Si se realiza una obra, el administrador tiene la obligación de seguir su ejecución y ver al término de la misma que se haya realizado correctamente y el acabado sea el correcto?
Entre las obligaciones están las de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y también, Atender a la conservación y entretenimiento de la casa. Por tanto, sí que le corresponde al administrador responder ante sus obligaciones en la realización de una obra en la comunidad.
Lógicamente, la pandemia ha impedido la reunión de la Asamblea de la Comunidad en que vivo. Eso lo comprendo. Lo que no comprendo es por qué el Administrador se niega a hacerme llegar el balance del 2020 hasta que se cumplan las siguientes condiciones:
– a las instrucciones que le dé el Comité de Administración.
– al momento en que se defina si se celebrará o no la junta anual.
– a que se envíe a todos los propietarios a la vez.
¿Por qué se podría oponer el Comité a que se me envíe copia del Balance?
¿Por qué debo esperar a que se defina o no la fecha de la reunión anual?
¿Por qué debo esperar a que se envíe a todos los propietarios a la vez?
Tengo recaló en dormitorio, donde no hay baño adosado, ni tuberías de calefacción, baños y cocina están a la derecha y dormitorio a la izquierda.. el piso de arriba no hice nadie desde hace tiempo, pero han venido los herederos, y supongo que habrán lavado algo y lo han tendido en un tendedero portátil, … Se ve desde la calle…… Pero el administrador se niega a darnos ningún dato sobre el dueño de este piso, por la protección de datos, y como reclamamos entonces?
Buenos dias.
Es obligatorio por parte de la administración, repartir a cada vecina/vecino mediante el buzon indibidual de la vivienda:
Estractos periodicos de gastos atendidos en el periodo, que recoja tanto los gastos ordinarios así como los gastos extraordinarios que se pudieran atender?
Debe del mismo modo emitir copia de acta individual de acuerdo tras las convocatorias celebradas?
Se debe de anunciar con la antelación suficiente y necesaria, las obras que se decidan hacer al cargo de la comunidad, para dar ocasion a todos los propietarios a ejercer su derecho de presentar un presupuesto?.
A lo expuesto, añadir:
Que existe un tablon de anuncios, pero que al ser excesivamente pequeño y estar a una altura superior de 2 metros, no se vé absolutamente nada.
Ademas de llenarlo de tarjetas básicamente publicitarias.
Por último, puede haber una pancarta publicitaria en la fachada del bloque, que dura ya varios años?.
Muchas gracias.
Angel Ranz.
Buenos días Angel, gracias por comentar y perdona por la tardanza en la respuesta, ala primera cuestión debo responderle que no es obligatorio por parte de la administración repartir a cada vecino los gastos periódicos, mediante correo ordinario, a no ser que la misma se comprometiese previamente a hacerlo.
Respecto al acta y a las convocatorias de junta, si es obligatorio notificarselo a cada propietario individualmente.
En cuanto a la presentación de presupuestos sería una buena práctica que los vecinos pudieran buscar sus propios presupuestos con el tiempo suficiente, pero desgraciadamente la administración no esta obligada por ley a plantearlo de esa manera.
Y por último, el tema del cartel publicitario en la fachada, si está contratado con arreglo a la ley no habría ningún problema.
Esperamos haber sido de ayuda, un cordial saludo.
Hola, buenas tardes tiene derecho el administrador de fincas de la comunidad decir el piso y letra de una persona que debe unos recibos?el administrador le pide una cantidad de dinero que el administrador dice que no ha pagado. En el caso del vecino del cual dicen que no ha pagado ha demostrado con recibos que todo el año ya tenía pagada como de costumbre la comunidad, pues se encarga su banco de hacer la transferencia a la cuenta de la comunidad. El administrador sin saber bien sobre el tema le acusó de moroso y dando el piso y letra del vecino, esto es legal?? gracias
Puede un administrador alquilar una parte de terreno para plantar una antena de TV
Por 20 años
Pero ahora a fallecido uno de los propietarios
Los herederos pueden cancelar ese contrato de alquiler?